Cedolare secca o IRPEF: come si decide (senza formule magiche)

Sul canone di una locazione abitativa hai due strade. La differenza non è solo l’aliquota: cambiano base imponibile, imposte sulla registrazione, possibilità di aggiornare il canone e perfino l’effetto su detrazioni e ISEE.

Le due strade in due righe

Cedolare secca. Imposta sostitutiva con aliquota piatta al 21% sul canone, applicata al 100% di quanto pattuito. Sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito da locazione, e le imposte di registro e di bollo sulla registrazione del contratto. Si opta per singolo contratto, con possibilità di scelta annualità per annualità.

Tassazione ordinaria (IRPEF). Il canone entra nel reddito complessivo con una deduzione forfettaria del 5% (quindi imponibile al 95%) e viene tassato con la tua aliquota marginale, più addizionali regionale e comunale. Sulla registrazione del contratto si pagano imposta di registro e bollo.

Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa esistono due agevolazioni parallele: l’aliquota di cedolare ridotta al 10% oppure, in regime IRPEF, una riduzione ulteriore del 30% dell’imponibile.

Cosa entra davvero nel confronto

Il confronto “21% contro la mia aliquota marginale” è una semplificazione utile ma incompleta. Le voci da mettere in fila sono queste.

1. La tua aliquota marginale. È l’aliquota che si applica all’ultimo euro del tuo reddito complessivo, non l’aliquota media. Se non la conosci, la trovi sull’ultima dichiarazione o te la dice il commercialista in trenta secondi.
2. La base imponibile. Cedolare: 100% del canone. IRPEF: 95%. La cedolare parte quindi da una base più alta, e questo mangia una parte del vantaggio quando le aliquote sono vicine.
3. Registro e bollo. In cedolare non si pagano sulla registrazione e sugli adempimenti successivi. In regime IRPEF il registro sul contratto abitativo è il 2% del canone annuo (con un minimo), più il bollo sulle copie: sono qualche decina di euro l’anno, ma vanno contati.
4. Gli aggiornamenti ISTAT. Con la cedolare rinunci ad aggiornare il canone per la durata dell’opzione. Su un contratto 4+4 e con inflazione anche modesta, la rinuncia costa: è il fattore che più spesso viene dimenticato nel confronto.
5. Gli effetti fuori dal reddito. Il reddito assoggettato a cedolare non entra nel reddito complessivo — quindi non alza le aliquote su altri redditi — ma viene comunque considerato per stabilire la condizione di familiare fiscalmente a carico, per diverse detrazioni e deduzioni e per l’ISEE. Non è reddito “invisibile”.
6. Le spese. In entrambi i casi non deduci le spese effettive dell’immobile: la deduzione forfettaria del 5% in IRPEF è tutto quello che c’è. Se hai un immobile con manutenzioni pesanti, la scelta del regime non è la leva su cui recuperarle.

Un esempio, per capire l’ordine di grandezza

Canone 800 €/mese, quindi 9.600 € l’anno, contratto a canone libero.

• Cedolare 21%: 9.600 × 21% = 2.016 €.
• IRPEF con marginale al 35%: imponibile 9.600 × 95% = 9.120 €, imposta 9.120 × 35% = 3.192 €, più addizionali (dipendono da regione e comune), più registro e bollo.
• IRPEF con marginale al 23%: imponibile 9.120 €, imposta 2.097,60 €, più addizionali, più registro e bollo: qui il confronto si fa serio e l’aggiornamento ISTAT che perderesti in cedolare può ribaltare il risultato già dal secondo o terzo anno.

Le aliquote marginali degli scaglioni cambiano nel tempo: usa quella del tuo anno d’imposta, non un numero letto in un articolo vecchio.

Come decidere in pratica

• Aliquota marginale alta (ultimo scaglione) e canone stabile → la cedolare vince quasi sempre.
• Aliquota marginale bassa, contratto lungo, inflazione attesa non nulla → ricalcola tenendo conto degli aggiornamenti ISTAT che la cedolare ti fa perdere.
• Contratto a canone concordato in comune ad alta tensione abitativa → guarda prima le due agevolazioni dedicate (cedolare al 10% o riduzione IRPEF del 30%): spesso decidono da sole.
• La scelta non è per sempre: si può cambiare per le annualità successive, quindi una decisione sbagliata è correggibile.

Cosa fa Rentdesk

Rentdesk tiene il regime fiscale per contratto (cedolare o IRPEF), usa quell’informazione nelle ricevute, nelle stime di rendimento netto e nel fascicolo di fine anno, e produce per il commercialista i canoni effettivamente incassati con i totali divisi per regime — cioè i dati su cui la scelta si verifica a posteriori, non a sensazione.

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Guide collegate: Rivalutazione ISTAT del canone · Quadro RB: cosa serve al commercialista

Contenuto informativo, aggiornato alla data indicata: non è consulenza fiscale. Aliquote, scaglioni e agevolazioni cambiano — verifica con il tuo commercialista prima di scegliere il regime.